●吉林金辉律师事务所律师 汤长春

 

      签约卖房后房价上涨，房主收了定金却迟迟不履行合约，结果一纸诉状被买方告上法庭。然而，趁着诉讼之机，贪心的房主又通过领取新的产权证，将原本要出售的房屋进行抵押，作价260万元，比几个月前签约时的185万元高出75万元。

      房价飞涨，我又缺钱，就是不想履行合约，可以吗？

      近日，某人民法院的一个经典判决，对那些视诚信为儿戏的违约者们敲响了警钟。伴随房价波动，此类涉及交易违约的房屋买卖合同纠纷屡有发生。“本案中，出卖人在利益的驱使下恶意违约，采取多种手段为房屋买卖合同的履行制造障碍。”最终，原告选择解除合同，房主被判赔原告差价75万元，同时退还定金。

      签约一个月即反悔

      2015年12月底，魏某与潘某夫妇在一家房地产经纪公司签订《房屋买卖协议》，将一处房屋转让给潘某夫妇，价款185万元。按约定，双方就在合同签订当日，潘某夫妇支付了魏某5万元定金。

      当时，某市楼市价格一直处大幅上涨状态，特别是二手房价格，一两个月之内的涨幅动辄达到几十万元。眼看房价一路高升，魏某迟迟拒不办理相关手续，造成房屋不能正常过户。到了2016年1月底，魏某干脆向房地产经纪公司摆明：房子不卖了！2016年2月15日，潘某夫妇以合同违约为由将魏某诉至法院，请求判令被告继续履行合同并赔偿违约金。

      多种手段恶意违约

      令潘某夫妇意想不到的是，被告竟然利用诉讼玩起了一系列花招：先是拒绝履行，在买受人提起诉讼后，被告于2016年3月2日提起管辖权异议，拖延诉讼；再是利用管辖权异议审理的期间，挂失、重新办理不动产登记。魏某持领取的上述新的房屋不动产权证与案外人陆某签订《抵押借款合同》，向其借款30万元，以本案所涉的房屋作为抵押，双方协商确认抵押不动产作价260万元。本案所涉房屋设立了抵押权登记。

      庭审过程中，被告辩称自己与潘某夫妇只签订了中介协议，因急用钱所以进行了抵押贷款。此外，《抵押借款合同》中不动产价值的约定不能作为判决的依据。

      解除合同赔偿差价

      人民法院经审理认为，原、被告签订的《房屋买卖协议》已就标的物、价格等合同主要内容进行了约定，并约定了交易所需网签手续的办理时间，同时双方在《房屋买卖协议》中已经约定合同自双方签章时生效，故双方的房屋买卖合同已经成立并生效，双方应当按照约定诚信地履行合同。在约定的网签办理时间届满后被告提出拒绝出卖房屋已经构成违约，其在原告提起诉讼并请求继续履行合同时，申领新的涉案房屋不动产权证后抵押给他人的行为更是再次以自己的行为表示拒绝履行房屋买卖合同，属故意违约，并已导致合同目的无法实现，故两原告有权解除合同。

      审理过程中，买受人选择解除合同、要求赔偿损失。合同解除后，根据合同的性质和履行情况，当事人可以请求恢复原状、并有权要求赔偿损失。关于涉案房屋的价值，被告抗辩称不能按其签订的《抵押借款合同》约定来认定。法院认为，被告在将涉案房屋设定抵押时，其已确认了房屋的价值为260万元，虽该金额的时间基点为设定抵押时的2016年5月4日，与合同解除之日有一定差异，但此系被告恶意违约阻碍合同履行所致，当事人不应从恶意违约阻碍合同履行中获取利益。故判定被告在返还定金后还应赔偿两原告损失75万元。

      汤长春律师评析：

      本案审理过程中，买受人最终选择解除合同、要求赔偿损失。根据合同法第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。买房人如要达到守约后的利益状态，必须要以当前市场价格购入房屋，因此多支出的房价即构成违约导致的损失，应当由违约的出卖人赔偿。正常情况下房屋差价应当通过鉴定过程确定，但本案中出卖人在设定抵押时已经自行认可了房屋的价格，该价格与该时期当地的二手房价格基本吻合，并且该价格也得到了买受人认可，因此本案中法院参照违约人自行认可的价格认定了房屋价差，避免了诉讼的进一步拖延和损失扩大。